Idea Grande stojí na červenej

Autor: Renata Kaščáková | 20.6.2011 o 20:37 | (upravené 21.6.2011 o 0:05) Karma článku: 3,48 | Prečítané:  925x

Projekt nájomných bytov Idea Grande zastal v Trenčíne na červenej. Ukázali mu ju poslanci strany Smer-SD, ktorí podrobili projekt ráznej kritike a odmietnutiu. Urobili to aj napriek tomu, že predtým mali možnosť dopodrobna sa zoznámiť s projektom, ako aj s analýzou jeho dopadov na mestské financie a majetok. Urobili to dokonca aj napriek tomu, že ako sociálne cítiaca strana by mali nájomné bývanie podporovať. Je to pre mňa nepochopiteľné rozhodnutie, ktoré ide proti občanom mesta. Jeho motiváciou nemôže byť nič iné iba dokazovanie si politickej moci, inak si to neviem vysvetliť. Potešil ma preto dnešný mail od Petra Hoštáka, ktorý poskytuje argumentáciu na výhrady poslaneckého klubu Smer-SD, vyslovené ústami poslanca Kubečku na nedávnom mestskom zastupiteľstve. Som rada, že ním môžem odpovedať aj na otázky, ktoré vzniesli niektorí čitatelia na môj minulý blog. Uverejňujem ho s dovolením pána Hoštáka v plnom znení :

Desať Dôvodov Poslaneckého Klubu SMER: Konštruktívne alebo vykonštruované pripomienky?

Cieľom týchto riadkov je bod za bodom reagovať na pripomienky, ktorými poslanec Kubečka zdôvodnil rozhodnutie poslaneckého klubu Smer zablokovať prerokovanie projektu Idea Grande na zasadnutí mestského zastupiteľstva zvolaného na 16.6.2011.

Som členom finančnej a majetkovej komisie mesta Trenčín a zároveň som autorom finačnej analýzy ktorá modeluje dopad projektu na majetok mesta Trenčín. Nie som zamestnancom mesta a nie som členom žiadnej strany. Skôr ako podrobím kritike súčasný postoj poslaneckého klubu SMER, chcel by som oceniť prácu poslancov Kanabu, Kudlu aj Kubečku. Ako členovia expertnej komisie poslaneckého klubu SMER pomohli pri rokovaniach s investorom výrazne vylepšiť kvalitu zmluvy súvisiacej s projektom Idea Grande. Chcel by som podotknúť aj to, že ich odborné pripomienky ktorých cieľom bolo hájiť záujmy mesta, našli u primátora plnú podporu a boli zapracované do zmluvy. Od určitého momentu však akoby prevládol politický prístup, v rámci ktorého sa stále otvárajú nové, často podružné témy, pričom argumenty v prospech projektu sú systematicky vytesňované. Výsledkom je stanovisko, z ktorého mám pocit, že vytvára zástierku odbornosti tam, kde už nejde o odbornú debatu ale o čisto politický súboj. Pýtam sa sám seba - načo boli snahy vylepšiť zmluvu? Je toto spôsob akým sa ma vykonávať poslanecká kontrola nad iniciatívami primátora? Myslím si, že nie, a preto píšem tieto riadky.

Procedurálne dôvody: 1.Predkladaný materiál neobsahuje prílohy, v ktorých sú definované výpočty kúpnych cien bytov, pozemkov a výpočty nájmov bytov a pozemkov.

Táto poznámka ilustruje spôsob akým sa poslanecký klub SMERu snaží vytvoriť dojem "odborných argumentov" pre zdôvodnenie polického rozhodnutia. Vyššie spomínané prílohy boli zverejnené ako materiál k rokovaniu zastupiteľstva zvolaného na 26.5.2011. Som presvedčený, že stačil jeden telefonát a chyba mohla byť odstránená - naozaj nechápem prečo bolo lepšie potichučky počkať na zastupiteľstvo a až tu tento objav oznámiť verejnosti.

Pravdou zostáva, že nebolo zverejnené iba to, čo už raz zverejnené bolo. Moja otázka znie, či ide o pripomienku konštruktívnu alebo vykonštruovanú?

Ekonomické, strategické, rozpočtové dôvody

1.Nie je známa štruktúra žiadateľov o nájomné byty z pohľadu príjmov a možností využitia finančných zdrojov zo ŠFRB.

Takúto informáciu poskytol finančnej a majetkovej komisii prednosta Mestského úradu p. Pagáč dňa 23.3.2011. Samozrejme, je ľahké žiadať k tejto správe také doplňujúce údaje, ktoré sa nedajú získať. Ale v rámci možností bola takáto informácia spracovaná a poskytnutá poslancom.


2.Dodnes nebol nadefinovaný aspoň základný pomer medzi nájomnými sociálnymi bytmi a nájomnými komerčnými bytmi vo vzťahu k evidovaným žiadostiam o nájomné byty na MsÚ.

Jednou veľkou výhodou zmluvy je, že mesto sa bude môcť rozhodnúť o pomere medzi nájomnými sociálnami bytmi a nájomnými komerčnými bytmi podľa svojich potrieb. Takže byty treba najskôr postaviť, skolaudovať a dovtedy aj potom je stále dostatok času rozhodnúť sa podľa aktuálnej situácie o tom, koľko bytov bude na komerčný prenájom a koľko bude určených pre sociálne bývanie. Páni poslanci veľmi dobre vedia, že mesto môže požiadať o dotáciu na obstaranie sociálnych bytov v období dvoch rokov po kolaudácii.

Zároveň podotýkam, že "komerčné nájomné byty" majú byť určené na prilákanie investora a preto by bolo kontraproduktívne fixne definovať tento pomer už teraz. Z rovnakého dôvodu je neopodstatnené posudzovať tento projekt iba z hľadiska súčasného dopytu po mestských nájomných bytoch. Projekt má v prvom rade slúžiť na prilákanie nových investorov a na uspokojenie dopytu, ktorý bude vyvolaný ich príchodom do mesta Trenčín.

Napriek tomu je zavádzajúce tvrdiť, že mesto nemá predbežnú predstavu aj o tejto otázke. Páni poslanci boli prítomní na prezentáciach, keď sa v prítomnosti primátora aj prednostu Mestského úradu predbežne diskutovalo o štruktúre bytov, pričom sa nahlas uvažovalo o pomere 60 sociálnych bytov a 165 komerčných bytov. Čo dodať?

3.V prílohe č. 5 k Zmluve o porozumení nie je definované, či splátka obstarávacej ceny (položka 1) a finančné náklady počas nájmu (položka 2) budú splácané anuitnou splátkou alebo klasickou splátkou (istina konštantná, úrok klesá).

Pri takomto projekte zvykne financujúca banka poskytnúť alternatívne možnosti splácania úveru - takže o možnosť výberu medzi anuitnou a klasickou splátkou mesto určite nepríde. Prečo by sa však mesto malo zmluvne viazať na konkrétnu formu financovania? Prečo je zlé počkať a rozhodnúť sa pre tú alternativu, ktorá bude v danom okamihu pre mesto najvýhodnejšia? Zdravý sedliacky rozum hovorí, že je lepšie mať viac možností ako jednu. Alebo sa mýlim?

4.Nie je známy maximálny cenový strop pre nájomné komerčné byty vrátane energií a ostatných poplatkov v pomere k finančnej sile mesta.

Mne nie je známe čo znamená výraz "maximálny cenový strop pre nájomné komerčné byty vrátane energíí a ostatných poplatkov v pomere k finančnej sile mesta". Páni poslanci vedia, že výška nájomného za sociálne byty podlieha cenovej regulácii. Byty pre komerčný prenájom podľa prílohy číslo 5 však pod túto reguláciu nespadajú. O aký cenový strop teda ide? A už vôbec nerozumiem nápadu určiť cenový strop v pomere k finančnej sile mesta.

5.Nebola zrealizovaná analýza dopadov na rozpočet mesta v horizonte minimálne do konca volebného obdobia (r. 2014), do 10 rokov a do 30 rokov v aspoň troch modelových štúdiách pri zmene parametrov inflácia, vyťažiteľnosť nájomných bytov, energie, obnova bytového fondu, pohľadávky voči neplatičom.

V prípade vyťažiteľnosti komerčne prenajímaných bytov pod 85%, úroku 5% inflácii 1,5% bude mesto ešte i po 20 rokoch v strate.

Posledná veta, je z tohoto pohľadu najzaujímavejšia, keďže toto je prvýkrát kedy pán poslanec Kubečka svoje pripomienky kvantifikuje. Tak poďme na to.

Začnem jednoduchým matematickým príkladom: Do banky si dám 50EUR, na konci roka mi pribudnú úroky a budem mať na účte 55EUR. Pravdou je, že táto transakcia má negatívny vplyv na moje finančné toky (odlev 50EUR) ale zároveň môj majetok narastie na 55 EUR a preto táto transakcia má prebytok 5 EUR.

Poďme k projektu Idea Grande. Pri vyťaženosti 85%, inflácii 1.5%, úrokovej miere 5% a úvere splácanom podľa umorovacieho plánu vychádzajú ekonomické prepočty, ktorých parametre mal pán poslanec k dispozícii, nasledovne:

- Vplyv na Finančné Toky Mesta za 20 rokov: popri vybratom nájme odíde z rozpočtu mesta za toto obdobie celkovo suma 9,275 EUR za byt (to je odlev financií)

- Vplyv na Majetok Mesta: za 20 rokov majetok mesta narastie o 23,143 EUR (výška splatenej kúpnej ceny bytu za obdobie 20 rokov) za byt.

Z toho vyplýva, že aj pri 85% vyťaženosti je za 20 rokov projekt v prebytku 13,868 EUR. Jediným možným vysvetlením argumentácie pána poslanca o strate je to, že pod pojmom strata má na mysli vplyv na finančné toky mesta.

Pán poslanec profesionálne pracuje s financiami, k vyššie uvedeným číslam mal prístup, a preto ich použil. So spôsobom ako tieto údaje interpretoval však ako odborník nemôžem súhlasiť.

A ešte jedna poznámka: Zarazila ma požiadavka, aby analýza dopadov bola zrealizovaná minimálne do konca volebného obdobia. A potom čo? Po nás potopa? Takých projektov má už Trenčín dosť. Pri finančnom hodnotení projektov platí jednoduchý princíp - analýza dopadov tridsaťročného projektu sa nehodnotí ani z pohľadu volebného obdobia, ani z pohľadu náhodne vybraných dvadsiatich rokov ale zásadne z pohľadu celého obdobia projektu (a to je v tomto prípade tridsať rokov). Akýkoľvek iný horizont nemôže poskytnúť ucelený pohľad na projekt ako taký!

6.Prezentácia Analýza finančných dopadov projektu Idea Grande, ktorá bola zaslaná poslancom, rieši len extrémne prípady, t.j. všetky byty sú riešené buď cez ŠFRB alebo všetky sú komerčne prenajaté. Výpočty sú neúplné.

Pán poslanec analýzu finančných dopadov pozorne čítal, a tak veľmi dobre vie, že táto analýza je vo všetkých scenároch počítaná na jeden byt a až následne dochádza k prepočtu na celý projekt (t.j. údaje za byt su vynásobené počtom 225 bytov). To či sa výstupy analýzy za jeden byt vynásobia počtom bytov 225, alebo nejakým nižším číslom je technická otázka, ktorá sa dá vyriešiť doslova za minútu. Podstatné je to, že táto pripomienka nemá žiadny vplyv na posúdenie toho, či je projekt v prebytku alebo v strate. Ak je projekt v prebytku za 1 byt, bude v prebytku aj za 225 bytov, aj za 150 bytov aj za 10 bytov.

A ešte k poznámke "Výpočty sú neúplné." Páni poslanci mali analýzu dopadov k dispozícii takmer dva mesiace. Dodnes som neobdržal konkrétne faktory, ktoré vo výpočtoch chýbajú (s výnimkou požiadavky na zakomponovanie dodatočnej rezervy na rehabilitáciu bytov - aj po takejto úprave má projekt výrazne pozítivny vplyv na majetok mesta).


7.Do dnešného dňa žiaden odborný útvar mesta nepodrobil ďalšej finančnej analýze a serióznej oponentúre podnetný materiál spracovaný p. Hoštákom, týkajúci sa projektu Idea Grande.

Odborné útvary mesta projekt Idea Grande prerokovali, svoje pripomienky zapracovali do predmetných materiálov a celý projekt s kladným stanoviskom predložili na rokovanie relevantných mestských komisií už v marci 2011.

Ak ide o podstatu veci - podstatou veci je to, že analýzu pripravil člen finančnej a majetkovej komisie v úzkej spolupráci s kanceláriou primátora. Predložený materiál zohľadňuje vstupy poskytnuté pracovníkmi Útvaru životného prostredia a dopravy (ŠFRB) a pracovníkmi Útvaru majetku mesta. Prednosta Mestského úradu sa zúčastnil prezentácie a pripomienkovania analýzy na prezentácii na Mestskom úrade, a to za účasti poslancov, ktorí nie sú členmi poslaneckého klubu SMER. Rovnaká prezentácia bola vykonaná aj pre poslanecký klub SMER na pôde ich okresného sekretariátu.

Pánom poslancom chýba seriózna oponentúra. Ani slovkom nespomenú fakt, že sami túto analýzu viac ako dve hodiny ostro pripomienkovali, pričom boli zodpovedané všetky ich relevantné otázky.


8.Miera rizika projektu nie je úmerná činnostiam, ktoré mesto realizuje v súlade s § 4 zákona 369/1990 Zb o obecnom zriadení v záujme zabezpečenia potrieb obyvateľov mesta

Trenčín postavil vo vlastnej réžii plaváreň, ktorá sa predražila, táto plaváreň je bez potrebnej infraštruktúry a mesto nie je schopné túto infraštruktúru dobudovať a dať novú plaváreň do prevádzky. Takéto projekty predstavujú v mojom chápaní neprimerané riziko.

Výhodou projektu Idea Grande (ako projektu na princípe PPP) je, že byty sa najprv musia skolaudovať - a až potom ich mesto preberie. Ak sa byty predražia - je to na účet investora a nie mesta. Ak dôjde k omeškaniu - bude to na škodu investora. Ak vzniknú chyby zabraňujúce kolaudácii - oprava bude na účet investora.

O rizikách sa dá tvrdiť až potom, ako mesto byty preberie do svojej správy. Najväčším rizikom je, že mesto nebude schopné všetky byty prenajímať. K zhodnoteniu tohoto rizika je najdôležitejší údaj o kúpnej cene bytu - dohodnutá kúpna cena za byt je 15% pod aktuálnou trhovou cenou nových bytov v meste Trenčín. Analýza finančných dopadov jasne ukazuje, že v prípade ťažkostí s prenájmom, mesto voľné byty bez problémov odpredá!

Skutočne nerozumiem argumentu o neúmernej miere rizika.

9.Pri nakladaní s verejnými prostriedkami v súlade so zákonom č. 523/2004 Z.z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy a zákona č.583/2004 Z.z. o rozpočtových pravidlách územnej samosprávy nie je v plnej miere uplatňované základné pravidlo nakladania s verejnými prostriedkami a to, že „subjekt verejnej správy (t.j. i mesto Trenčín) je povinný pri používaní verejných prostriedkov zachovávať hospodárnosť, efektívnosť a účinnosť ich použitia."

Pri troške dobrej vôle sa dá táto pripomienka interpretovať aj tak, že páni poslanci chcú tento projekt pochváliť. Ak chcem merať efektívnosť a hospodárnosť, tak musím zhodnotiť, či je projekt v strate alebo v prebytku.

Finančná analýza ukazuje, že projekt má jednoznačne pozitívny vplyv na majetok mesta pri každom z troch analyzovaných scenárov.


Autor : Peter Hošták, člen Finančnej a majetkovej komisie pri Mestskom zastupiteľstve v Trenčíne. Viac o autorovi tu.

 

 

 

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

EKONOMIKA

Firmy nutne potrebujú ľudí, z Ukrajiny im ich vláda dovoliť nechce

Na jar minister práce Ján Richter hovoril o možnosti vpustiť na náš pracovný trh ľudí z tretích krajín v odvetviach, v ktorých to bude potrebné.

EKONOMIKA

Právnici, ktorí radili pri predaji Eurovey a príchode Číňanov

Právnické firmy pre SME a The Slovak Spectator ukázali top obchody, pri ktorých radili.

ŠPORT

Za Slovanom stále cítiť pachuť vytunelovaných harvardov

Medzi majiteľmi je dodnes firma zapletená do tunelovania harvardských fondov.


Už ste čítali?